Forward-Darlehen Vergleich: Heute schon Zinsen in der Zukunft sichern

Forward Darlehen Vergleich
Forward-Darlehen durch vergleichen finden

Forward-Darlehen ist eine Sonderform der Anschluss-

finanzierung. Wenn Sie sich gegen das Risiko steigender Zinsen absichern wollen, können Sie bis zu 60 Monate vor Ablauf des bestehenden Darlehensvertrages neue Zinskonditionen vereinbaren. Endet der alte Darlehens-

vertrag, wird die Restschuld automatisch mit den vereinbarten Zinsen des Forwarddarlehens fortgeführt.   

Liegt der aktuelle Darlehnszins über dem Forwardzinssatz haben Sie ein gutes Geschäft gemacht. Liegt der Zins darunter müssen Sie dennoch den vereinbarten Zins bezahlen. Gerade in Zeiten der niedrigen Zinsen überlegen viele Menschen die bestehende Baufinanzierung ( oft mit weit höheren Darlehenszinsen ) für die Zukunft abzusichern. 

Wie funktioniert ein Forward-Darlehen?

Beim Forward-Darlehen zahlen Sie ebenso monatliche Raten für Zins und Tilgung und das bei einer festen Zinsbindung und Laufzeit. Der Unterschied liegt darin, dass der Beginnzeitpunkt mit dem Ablauf des bestehenden Darlehens zusammen fällt und nur noch die dann planmäßige Restschuld inklusiver fixer Sondertilgungen abgedeckt wird. Bis zu fünf Jahre vor Ende der alten Zinsbindungsfrist kann eine neue Kreditvereinbarung abgeschlossen werden. Damit wird dann die aktuell bestehende Finanzierung abgelöst. Da weder Sie noch das Kreditinstitut Bank weiß wie hoch zum Ablösetermin die dann gültigen Darlehenszinsen sind, sichert sich die Bank gegen höhere Zinsen dadurch ab, dass Zuschläge auf den aktuellen Zinssatz aufgeschlagen werden ( meist 0,01 bis 0,02 % je Monat bis zum Ablösetermin mit 6 Freimonaten ). So ist das immer eine "Wette" gegen die Bank und die zukünftige Geld- und Zinspolitik der Europäischen Notenbank. Warten Sie zu und die EZB erhöht die Zinsen ( worauf meist weitere kleine Erhöhungsschritte folgen ) werden die Zinsen für Sie "teurer" ( abzüglich der ersparten Forwardauf-

schläge ). Bleibt das Zinsniveau konstant oder sinkt sogar, fallen die Zinsen weiter. In diesem Falle lohnt sich das Warten.

Diese Entscheidung müssen Sie alleine treffen. 

Auch hier gilt: Vorbereitet sein ist alles. Vielleicht haben Sie das "Gespür" zuzuschlagen genau vor der 

nächsten Zinserhöhung der Notenbank. Anzeichen sind hier oft steigenden Bauzinsen, da die Banken eine solche Entwicklung meist vorweg nehmen. 

 

Weiterer Vorteil: Wird im Zuge des Forwarddarlehens auch ein "Bankwechsel" vollzogen, wird das Objekt neu bewertet. Es ergibt sich dann immer ein niedrigerer Beleihungsauslauf ( zukünftige Restschuld zu aktuellem "Objektpreis" ), so dass bisherige (Risiko-)Zinszuschläge ( ganz ) entfallen können. Auch hier gilt: Planung ist alles.

 

Immer mit prüfen: Viele Baufinanzierungen wurden / werden mit Bausparverträgen zinsgesichert.

Liegen die Bauspardarlehenszinsen ( bis zu 3,9 % Zins bei Altverträgen ) über dem Zinssatz des Forwarddarlehens ( unter 2 % für 15 Jahre oder die gesamte Restlaufzeit ), dann könnte sich der Verzicht auf das Bauspardarlehen durchaus lohnen ( nur Abruf des Guthabens zum Darlehensende ).   


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Welche Kosten fallen bei einem Forward-Darlehen an?

Forward Darlehen Vergleich 2019 Beratung
Kosten beim Forward-Darlehen

Während der Forward-Periode fallen keine Kosten wie z.B. Bereitstellungszinsen oder monatliche Raten an. Dennoch werden Ihnen Banken für die Reservierung des Zinses einen Aufschlag anrechnen. Die Höhe unterscheidet sich von Bank zu Bank.

Der Zinsaufschlag wird pro Monat bis zum tatsächlichen berechnet ( 6 Freimonate danach 0,01 bis 0,02 % je Monat ). Das bedeutet für Sie: Je länger Sie sich den Zins im Vorraus festschreiben, desto höher wird auch der Aufschlag sein. Wie sich der Forward-Zins genau berechnet, zeigt das folgende Beispiel:

 

Gehen wir von einem Zinssatz von 1,5 % ( z.B. fest bis Ende der Finanzierung ) mit einer Vorlaufzeit von 40 Monaten aus.

 

Ihre Bank berechnet Ihnen für die Vorlaufzeit einen Aufschlag von z.B. 0,02 % pro Monat:

0,02 % x 34 Monate + 1,5 % = 2,18 % p.a.

Hiervon kann es noch Abschläge geben, wenn Sie das Forwarddarlehen planmäßig innerhalb der vereinbarten Zinsfestschreibung komplett zurückzahlen ( Volltilgerdarlehen ).

 

Erwarten Sie, dass der Zins steigen wird, dann "müssen" Sie sofort zuschlagen. Wenn Sie  dagegen erwarten, dass die Zinsen konstant bleiben oder fallen, dann "müssen" Sie warten. Denn mit jedem Monat fällt dann zumindest den Forwardaufschlag.  

Wann lohnt sich ein Forward Darlehen ?

Günstige Zinsen sind ein wichtiger Punkt. Daher lohnt sich ein Forwarddarlehen immer dann, wenn zum Ende des Darlehensvertrages ( Anschlussfinanzierung ) die Zinsen höher sind als die im Forward-

darlehen vereinbarten Zinssätze ( inkl. Zuschlägen ). Der Abschluss eines Forward Darlehens lohnt sich besonders in Niedrigzinsphasen. Sie erhalten eine Kalkulationssicherheit für Ihre Baufinanzierung.

Können Sie "sicher" abschätzen, dass Sie einen gewissen Aufwand langfristig tragen können, dann kann es durchaus sinnvoll sein, die komplette Restfinanzierungsdauer mit den günstigen Zinsen abzusichern

und die dafür "vorgesehenen" Zinsabschläge ( Volltilgerdarlehen ) mit zu nehmen. Bei Zinssätzen von unter 2 % für 20 Jahre können Sie kaum etwas falsch machen! Oder?

Vor- und Nachteile des Forward Darlehens

Vorteile Forward Darlehen:

Sie können sich ein günstiges Zinsniveau bis zu 5 Jahre im Voraus sichern

Bei steigenden Zinsen sind Einsparungen möglich

Das Darlehen ist eine Art Versicherung gegen einen Zinsanstieg

Es entstehen keine Kosten in der Forward-Periode + Sie haben eine hohe Planungssicherheit

 

Nachteile Forward Darlehen:

Während der Forward-Periode besteht das Risiko einer Zinssenkung

Sie legen sich für bis zu 5 Jahre auf einen Anbieter und Zinssatz fest

Die Bank berechnet monatliche Zinsaufschläge für die Sicherung des Zins

Ab wann kann ich ein Forward Darlehen kündigen ?

Schließen Sie mit einer Bank einen Vertrag über ein Forward Darlehen, ist dieser für Sie und die Bank verbindlich. Das kann vor allem ärgerlich sein, wenn die Zinsen nach Vertragsabschluss weiter fallen oder konstant bleiben. Denn dann können Sie sich die günstigeren Zinsen nicht mehr für Ihre Baufinanzierung sichern. Gerade bei langen Vorlaufzeiten lässt sich schwer einschätzen, wie sich die Zinsen in diesem Zeitraum noch entwickeln werden. Stehen die Zinsen am Ende Ihrer Zinsbindung tatsächlich günstiger und Sie nehmen das Forward Darlehen nicht an, verlangen Banken eine Nichtannahmeentschädigung. Die Entschädigung ist in der Regel so teuer, dass sich die Ablösung durch einen günstigeren Kredit nicht mehr lohnt.

 

Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren

Als Kreditnehmer haben Sie nach § 489 BGB grundsätzlich immer das Recht, Ihren Baufinanzierungs-

vertrag nach 10 Jahren zu kündigen, wenn eine Zinsbindungsdauer von über 10 Jahren vereinbart ist.

Die Frage ist, wann beginnt die Frist bei Baudarlehen? Laut einem Gerichtsurteil des Landgerichts Bochum vom 14. September 2015 (Aktenzeichen I-1 O 68/15) kann die Vorlaufzeit auf die 10-jährige Frist angerechnet werden, wenn das Forward Darlehen bei der alten Bank abgeschlossen wurde (Prolongation). Ein Beispiel: Verlängern Sie Ihren bestehenden Vertrag mit einem Forward Darlehen drei Jahre vor Ende der Zinsbindung, haben Sie 7 Jahre nach Inkrafttreten der neuen Zinskonditionen bereits das Recht auf Sonderkündigung. Achtung: Die Kündigungsfrist beträgt 6 Monate.