Zweite Immobilie finanzieren - So geht die Zweitfinanzierung

Zweite Immobilie finanzieren
Zweite Immobilie finanzieren

Rund ein Fünftel der Wohneigentümer in Deutschland besitzt schon eine Zweitimmobilie, und immer mehr Menschen denken darüber nach eine zweite Immobilie zu finanzieren.  Das Angebot reicht von der Eigentumswohnung bis zur Finca auf Mallorca. Ob die Zweitimmobilie als reine Geldanlage

( Vermietung ) oder selbst genutzt werden soll spielt für die Finanzierung eine untergeordnete Rolle. Für die Bank steht immer die Bonität des Käufers und die Sicherheit des Kredites im Vordergrund. Die aktuell günstigen Bauzinsen sollten für eine langfristige Finanzierung genutzt werden. So erhalten Sie sich einen möglichst großen finanziellen Freiraum. Wer auch auf eine gute Wertentwicklung abzielt muss natürlich Immobilien suchen, die (aktuell) nicht überteuert sind. 

Darauf achten die Banken bei Finanzierung einer zweiten Immobilie

Der Erwerb einer weiteren Immobilie im Inland ist der einfachste Weg. Bei Wohnungen oder Einfami-

lienhäusern erfolgt die Prüfung der Finanzierbarkeit auf dem üblichen Wege. Sind auf dem Erstobjekt freie Grundschulden oder ist dieses sogar lastenfrei kann die Erstimmobilie als Ersatzsicherheit in die Finanzierung "mit eingebracht" werden. Vorteil der Zusatzsicherheit: Durch die hohe Gesamtsicherheit bekommt der Kunde oft die Top-Konditionen für einen Beleihungsauslauf von unter 60 %. Mit der richtigen Finanzierungsplanung im Hintergrund können dann die Darlehenszinsen für 15 oder 20 Jahre im Bereich der "normalen" 10-Jahreskondition liegen.

 

Beim Erwerb von Mehrfamilienhäusern oder Wohn- und Geschäftshäusern rechnet die Bank mit dem

Ertragswert ( Mieteinnahmen x Zinsfaktor ), so dass hier im Regelfall deutlich mehr an Eigenkapital oder Ersatzsicherheiten erforderlich sind. Der Käufer muss sich bewusst sein, dass ein solches Objekt auch "betreut" werden muss. Auch zeitweilige Leerstände ( fehlende Einnahmen ) müssen überbrückbar sein. Langfristig muss auch der Aufwand für die Instandhaltung mit einkalkuliert werden.  

 

Viele träumen von einer Immobilie im Ausland. Ein Feriendomizil oder Altersruhesitz im "sonnigen Süden"  ist für viele ein "nahe liegender Traum". 

Die Kaufpreise können deutlich günstiger sein als vergleichbare Objekte im Inland. Für die Finanzierung

bedeutet dies jedoch, dass die Immobilie außerhalb des deutschen Rechtsgebietes liegt und die Banken

(oft) keine Möglichkeit haben das Darlehen mit der ausländischen Immobilie abzusichern. 

Ausweg: die bestehende Immobilie kann als Ersatzsicherheit herangezogen werden. Bestehen Vorlasten

( Restschulden ) sind die Konditionen etwas höher. Aber immer noch deutlich günstiger als über den Weg eines Privatdarlehens.

Hier zahlt sich mit Sicherheit aus, wenn Sie sich ausführlich beraten lassen. 


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Ist die Finanzierung einer zweiten Immobilie sinnvoll?

Das kommt immer auf den beabsichtigten Zweck an, ob eine Zweitfinanzierung sinnvoll ist.

Soll das Zweitobjekt nur vermietet werden, kann es sich immer dann lohnen, wenn ihr Eigenaufwand

( nach Steuern ) geringer ist als die erforderliche Tilgungsleistung ( Mieter zahlt Zins und einen Teil der Tilgung ). Hier kommt es letztlich nur darauf an, dass über die gesamte Darlehenslaufzeit sicher gestellt werden kann, dass sich ihr Aufwand nicht ständig erhöht ( Zins- und Aufwandssicherheit ). Dies gilt insbesondere dann, wenn die Finanzierung für viele Jahre in den im Ruhestand hineinreicht.

 

Spezialobjekte als Zweitimmobilie ( z.B. Pflegeimmobilie ): Den oft sehr hohen Kaufpreisen stehen als Argumente entgegen, dass die Immobilie im Bedarfsfalle ihnen zur Verfügung steht und meist mit hohen steuerlichen Vorteilen ( aus Abschreibung ) geworben wird. Hier entscheidet oft die "steuerliche" Betrachtung über einen Kauf. Ob eine solche Investition langfristig Sinn macht sollte an der Tragbarkeit des ( sehr ) hohen Eigenanteils ( ohne Steuerersparnis !! ) an der Finanzierung fest gemacht werden.

Der Aufwand muss ja auch dann von Ihnen getragen werden!

Dass Sie sich anderseits mit einem Bruchteil des Aufwandes ( z.B. private Pflegeversicherung ) diesen "Luxus" im Bedarfsfalle ebenfalls leisten könnten wird ihnen erst gar nicht vorgerechnet. Bedenken Sie, dass Sie sich hier in einem "sensiblen Bereich" bewegen und Sie ihre Immobilie immer auf dem geforderten Standard halten müssen ( Nachinvestitionen! ). Gegen - immer wieder verschärfende gesetzliche Auflagen - können Sie sich einfach nicht wehren.

Sind dann die "lukrativen" Steuervorteile "aufgebraucht, dann ist ein Wiederverkauf oder nur schwer möglich. Verkaufen Sie dann mit "Verlust", wären dann andere Alternativen mit Sicherheit besser gewesen.