Baufinanzierung mit Bausparvertrag - günstige Zinsen in der Zukunft sichern

Baufinanzierung mit Bausparvertrag bietet Zinssicherheit
Baufinanzierung mit Bausparvertrag bietet Zinssicherheit

Bei der Planung seiner Baufinanzierung sollte immer auf eine lange Zinsbindung (am Besten bis zur voll-

ständigen Tilgung des Darlehens geachtet werden.

Da Zinsbindungen bis 30 Jahre meist mit einem sehr hohen Zinssatz angeboten werden, ist eine weitere Möglichkeit sinnvoll. Eine kürzere Zinsbindung mit

gleichzeitiger Ansparung eines Bausparvertrages

garantiert einen fixen Anschlusszins. Der  Bauspar- vertrag wird hier als Zinssicherungsinstrument eingesetzt., um sich günstige Zinsen für die Zukunft zu sichern. 

So funktioniert der Bausparvertrag in Kombination mit einer Baufinanzierung

Für alle, die am Anfang der Planung ihrer Baufinanzierung sind, sollte auch die Immobilienfinanzierung mit Kombination Tilgungsaussetzung durch Bausparvertrag als Alternative durchgerechnet werden.

Wann ist diese Kombination für Sie ein muss?

* Sie wünschen Sicherheit und einen möglichst konstanten monatlichem Aufwand?

* Die Finanzierungsrate soll möglichst niedrig sein ( zum Beispiel: durch Kinder sind ihre Möglichkeiten

   zu hohen Tilgungsleistungen noch für einige Jahre eingeschränkt )  

* Die geplante Finanzierung bringt Sie an die Grenze der Belastbarkeit und Sie können sich keine

   Zusatzbelastungen durch höhere Zinsen erlauben?

Dann ist diese Kombination die richtige für Sie und oft ein zwingendes "Muss", wenn Sie ihre Immobilie

dauerhaft behalten wollen!

 

Was ist zu beachten:

Am Ende der Zinsfestschreibung muss der gesamte Bausparvertrag mit einem tragbaren monatlichen

Aufwand zugeteilt werden. Die oft angebotene Möglichkeit nur eine Teilbausparsumme zur Zuteilung 

zu bringen ( zu kurze Zinsfestschreibung z.B. weil die Hausbank nur maximal 10 Jahre anbietet ) birgt einen erheblichen "Sprengstoff" für die Tragbarkeit der Finanzierung. So muss nicht nur die zugeteilte Teilbausparsumme zurück geführt werden sondern auch das Restdarlehen mit dem dann

aktuellen Zins plus Sparleistung für die restliche Darlehenssumme. Da kann der monatliche Aufwand schon mal doppelt so hoch werden. Da gibt es nur wenige Haushalte, die sich das leisten können!

 

So funktioniert eine Baufinanzierung mit Bausparvertrag:

 

Sie schließen gleichzeitig mit dem Immobiliendarlehen einen Bausparvertrag zur Tigungsaussetzung

ab, der über die gesamte Darlehenshöhe lautet. Dieser dient als Anschlussfinanzierung mit einem fixen Zinssatz. 

Wichtig: Der richtige Bauspartarif muss von der Bank akzeptiert werden. Ein fataler Fehler wäre es, 

einen falschen Bauspartarif ( zum Beispiel weil die Hausbank diese Bausparkasse nicht anbietet ) und

eine zu kurze Zinsbindung zu wählen. Dann explodiert der planmäßige Tilgungsbeitrag bei Zuteilung des Bausparvertrages ( Verdoppelung des Aufwandes eher die Regel als die Ausnahme ).  

Die Länge der Zinsbindungsfrist muss daher so lange gewählt werden, dass die gesamte Bausparsumme am Ende der Zinsfestschreibung zugeteilt wird. Hier sollte der "neue" Tilgungsbetrag ( Zins plus Tilgung ) in der Nähe  des bisherigen Aufwandes ( Zins- und Sparleistung ) liegen, um einigermaßen einen konstanten Aufwand sicher zu stellen. Ab Zuteilung können Sie kostenfrei in jeder jeder Höhe Sonder-

tilgungen vornehmen ( Verkürzung der Finanzierungsdauer ). Das ist für Sie wesentlich flexibler als ein 

hoher fixer monatlicher Rückzahlbetrag, den Sie möglicherweise nicht durchhalten können. 

 

Wichtig: Viele Bausparkassen erwarten bei der Zuteilung ein Guthaben von 40 oder 50 %. Das kann

im Regelfall zu einer zu hohen "Spar-Belastung" führen, so dass aus Bonitätsgründen die Hausbank die 

Finanzierung ablehnt / ablehnen muss. 

 

Die Lösung: Spezielle Tarife mit 30 % Guthaben bei Zuteilung und langer Ansparmöglichkeit ( bis zu 

20 Jahren ). Dadurch sinkt die erforderliche Zins- und Sparleistung deutlich, so dass die Finanzierung

auch tatsächlich umsetzbar ist. Sondersparbeträge können Sie immer ( flexibel ) ein bezahlen. 

 

Lassen Sie sich nicht von den langen Laufzeiten abschrecken, denn Sie müssten ja ohnehin lebenslang Miete bezahlen. Wenn Sie es sich tatsächlich leisten können, können Sie jederzeit die Sparrate nach oben anpassen. Bedenken Sie, wenn dadurch der Bausparvertrag vorzeitig vor Ablauf der Zinsfest-

schreibung zugeteilt werden kann ( und Sie die geforderte Tilgungsleistung auch aufbringen können )

können Sie immer kostenfrei aus dem Immobiliendarlehen aussteigen, wenn die zurückgelegte

Finanzierungsdauer über 10 Jahre beträgt.  

 

Daher unser Tipp:

Finanzmakler haben ihre Interessen zu wahren und können das für Sie am Besten passende Konzept

ausarbeiten und umsetzen. Ein Bankberater berät Sie ja im Auftrag der Bank und wird Ihnen nur die mögliche "Banklösung" anbieten. Für die Berechnung der für Sie optimalen Lösung fehlt diesen Beratern oft die Zeit und die für Sie wichtigen / erforderlichen "Bauspartarife" sind über die Bank nicht zu bekommen ( Bindung an die eigene Bausparkasse ). 

 

Daher - ein Vergleich lohnt in jedem Falle!

 


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Ist ein Bausparvertrag in dieser Kombination sinnvoll?

Eine klassische Baufinanzierung mit Bausparen kann im Vergleich zur alleinigen Immobilienfinanzierung mit einem Darlehen vorteilhaft sein. Diese Möglichkeit ist besonders attraktiv für Bauherren und Käufer, die sich eine hohe Planungssicherheit wünschen. Auch wenn Sie heute bereits wissen, dass Sie in einigen Jahren weiteren Finanzierungsbedarf haben, bietet diese Option eine mögliche Alternative. Insbesondere für folgende Gruppen ist Bausparen in Kombination mit der Immobilienfinanzierung interessant:

Kreditnehmer mit hohem Sicherheitsbedürfnis wie Familien mit Kindern

Käufer eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung, die in einigen Jahren Mittel für die Modernisierung, Sanierung oder einen Umbau benötigen.

Bauherren und Käufer, die ein zinsgünstiges Förderdarlehen nutzen und sich aktuell niedrige Zinsen für die Anschlussfinanzierung sichern möchten.

Diese Möglichkeit bietet sich an, einen Bausparvertrag in der Baufinanzierung einzusetzen

Kombidarlehen mit Bausparvertrag

Eine weitere Möglichkeit, eine Baufinanzierung mit einem Bausparvertrag zu kombinieren, bieten die sogenannten Kombi- oder Bauspar-Sofortdarlehen der Bausparkassen. Diese Art der Immobilienfinanzierung mit Bausparen ist aber genau zu prüfen. Das Konzept kann attraktiv sein und bietet ebenfalls eine hohe Planungssicherheit. Allerdings sollten Bausparer hier Kosten und Nutzen genau abwägen und vergleichen. Ein Kombidarlehen als Bauspar-Sofortdarlehen funktioniert so:

Sie schließen ein endfälliges Darlehen mit der Bausparkasse ab. Das bedeutet, dass Sie während der Zinsbindungsfrist nur die anfallenden Zinsen bezahlen. Hier wird eine Ersatztilgung zur Ansparung des Bausparvertrages geleistet, um diesen zur Zuteilung zu bringen. Diese Finanzierungsform ist von der Höhe der monatlichen Rate gesehen nicht günstig, sondern vergleichsweise teuer.

Gleichzeitig schließen Sie einen Bausparvertrag mit einer Bausparsumme in Höhe der Darlehenssumme ab. Dieser wird zusätzlich bespart.

Am Ende der Zinsbindungsfrist lösen Sie das Darlehen mit dem zuteilungsreifen Bausparvertrag ab und zahlen in den folgenden Jahren das Bauspar-Darlehen ab. So sichern Sie sich bereits bei Vertragsabschluss den günstigen Zinssatz, zum Beispiel für die nächsten 30 bis 35 Jahre.

Auf den ersten Blick erscheint das Kombi- oder Bauspar-Sofortdarlehen der Bausparkassen sehr attraktiv. Doch das Angebot hat Tücken. Zu den Nachteilen gehören unter anderem folgende Punkte:

Da Sie die Darlehenssumme des endfälligen Darlehens nicht tilgen, fallen über die gesamte Laufzeit höhere Zinskosten an als bei einem Kredit mit Tilgung.

Die Verzinsung für das angesparte Vermögen im Bausparvertrag ist in einem Niedrigzinsumfeld ernüchternd gering und fängt die Ausgaben für das Baudarlehen in der Regel nicht auf. Im Regelfall liegt diese bei 0,10 Prozent Guthabenzins. Der Vorfinanzierungszins des Bausparers liegt im Normalfall mindestens bei zirka 1 Prozent.

Wird der Bausparvertrag nicht zum Ablauf der Zinsbindungsfrist der Baufinanzierung fällig, benötigen Sie eine Zwischenfinanzierung. Das sorgt für zusätzliche Kosten. Dem können Sie vorbeugen, indem Sie das Bauspar-Sofortdarlehen bei einer Bausparkasse abschließen, die den Zinssatz für das Bauspardarlehen garantiert, bis der Bausparvertrag zuteilungsreif wird. Bei Bausparverträgen mit Riester-Förderung ist der Zeitpunkt der Zuteilungsreife garantiert.

Als Faustregel gilt, je größer der Unterschied zwischen dem Zinssatz für das Bauspar-Guthaben und für das endfällige Darlehen, desto ungünstiger sind die Bauspar-Sofort- oder Kombidarlehen der Bausparkassen. Wichtig für den Vergleich eines Kombibauspardarlehens zu einem Annuitätendarlehen ist der Gesamtkostenvergleich bis zur vollständigen Rückzahlung.

Wann wird ein Bausparvertrag zuteilungsreif?

Zuteilungsreif wird der Bausparvertrag, wenn das Mindestguthaben angespart, eine Mindestlaufzeit von 18 Monaten eingehalten und die Bewertungszahl erreicht wurden. Ab jetzt können Sie ihr Bauspardarlehen erhalten. Doch was hat die Bewertungszahl für eine Bedeutung? Die Bewertungszahl vergeben die Bausparkassen für jeden einzelnen Bausparvertrag bei Vertragsabschluss. Denn sind zu viele Bausparverträge gleichzeitig zuteilungsreif, erfolgt die Auszahlung nach einer bestimmten Bewertungsreihenfolge. Je höher Ihre Bausparsumme und je kürzer gleichzeitig Ihre Ansparzeit, desto besser ist Ihre Bewertungszahl. Ein genauer Zeitpunkt wird dabei nicht festgelegt und eine Wartezeit in der Zuteilungsphase von mehreren Monaten ist üblich.

Warum ist das so? Der Gedanke hinter Bausparen basiert auf einem sogenannten Kollektivprinzip. Mehrere Personen zahlen im Zuge der Anspar- und Darlehensphase gemeinsam in einen Topf ein. Wenn ein Bausparvertrag zuteilungsreif ist, schaut die Bausparkasse, ob genug Geld im Topf zusammengespart ist, um das entsprechenden Bauspardarlehen zu gewähren. Das Geld leiht sich der Bausparer quasi von den anderen Bausparern, die ebenfalls in den Geldtopf einzahlen. Wenn nicht genügend Geld im Topf vorhanden ist, beginnt die Darlehensphase unter Umständen etwas später als die Ansparphase endet.