Bestehendes Haus als Eigenkapital einsetzen

Eigenkapital Baufinanzierung
Bestehendes Haus als Eigenkapital bei der Baufinanzierung

Wenn ein Haus oder eine Wohnung vorhanden ist und Sie weitere Investitionen planen ( z.B. weitere Immobilie zum vermieten, Modernisierung der beste-

henden Immobilie, Kauf Neuwagen, Finanzierung einer Weltreise, Finanzierung Kosten Pflegeheim  usw. )  fragen sich immer wieder Eigentümer, ob das bestehende Haus nicht als Eigenkapital oder Ersatzsicherheit bei einer neuen Baufinanzierung eingesetzt werden kann. Für die Höhe des Darlehns-zinses ist entscheidend, in welcher Höhe noch Kredite auf dem bestehenden Objekt lasten bzw. wie hoch die "freien Grundschulden" sind.

 

Was viele nicht wissen ist, dass eingetragene Grundschulden immer wieder verwendbar sind. Dies ist auf jeden Fall günstiger als "alte" Grundschulden zu löschen und später wieder neu einzutragen. Dabei kann die "freie Grundschuld" auch von Banken genutzt werden, die nicht im Grundbuch stehen. Das regeln die Banken untereinander ( meist: schriftliche Abtretung - kein Notar erforderlich ).

Somit haben Sie in jedem Falle eine Ausweichmöglichkeit, wenn ihre "Hausbank" ihre Wünsche nicht finanzieren will oder dafür überhöhte Zinsangebote unterbreitet.  

 

Kann eine Immobilie ( Haus oder Wohnung ) als Eigenkapital eingesetzt werden?

Grundsätzlich kann eine vorhandene Immobilie als Sicherheit und / oder (Quasi-) Eigenkapital für einen neuen Kredit eingesetzt werden. Eine nicht gelöschte Grundschuld im Grundbuch kann jederzeit wieder "aktiviert" werden. Ist das Objekt schulden frei, sichert sich die Bank erstrangig ab, so dass Sie entspre-

chend günstige Zinsen bekommen können. Sind noch Kredite vorhanden, werden die "freien" nachrangigen zur Besicherung herangezogen. Daher ist es immer sinnvoll, bestehende Grundschulden 

zur Senkung der Zinskonditionen einzusetzen. Hier spielt es keine Rolle, welche Bank die geplante  Finanzierung durchführt. Eine "Fremdbank" sichert sich durch eine schriftliche Abtretung der Grund-

schuld ab. Die im Grundbuch eingetragene Bank überträgt freie Grundschuldanteile an die finanzierende Bank. Das ist auf jeden Fall günstiger, als eine neue Grundschuld auf dem Kaufobjekt zu bestellen und gleichzeitig die bestehende zu löschen.

Grundsätzlich können Sie über den Kreditbetrag frei verfügen ( Kapitalbeschaffung ). Sie müssen in den meisten Fällen die Verwendung gar nicht nachweisen. Daher können auch Immobilien fremde Wünsche finanziert werden ( Kauf neuer PKW, Weltreise, Studium der Kinder, Finanzierung Kosten Pflegeheim  usw. ).

Ein weiterer Vorteil ist, dass - wie bei Privatdarlehen üblich - das Darlehen nicht innerhalb von maximal 7 Jahren zurück bezahlt werden muss. Dadurch reduziert sich der monatliche Aufwand sehr deutlich

( Streckung auf bis zu 30 Jahre möglich ) und es können auch größere Darlehenssummen finanziert werden. Gerade Rentner / Pensionäre können oft die die erforderlichen Bonitätsanforderungen bei Privatkrediten ( hoher Zins und Rückzahldauer maximal 7 Jahre ) nicht erfüllen. Durch eine Kapital-

beschaffung ist das in sehr vielen Fällen - auch bei größeren Summen - möglich.  

Beim Erwerb einer weiteren Immobilie gilt der "so gewonnene Kreditbetrag" als Eigenkapital. Dadurch ist in jedem Fall der Beleihungsauslauf ( deutlich ) niedriger als ohne Zusatzkapital. Das wird sich immer zu ihren Gunsten auswirken, da die Zinskonditionen um bis 1 % geringer ausfallen können ( z.B. 1,4 % statt 2,25 % ). Dadurch reduziert sich der monatliche Aufwand bei unveränderter Tilgung oft recht deut-

lich. Anderseits - bei gleichem Aufwand - steigt die Tilgung um den ersparten Zins an. So verkürzt sich in jedem Falle die Finanzierungsdauer und Sie sparen sich erhebliche Mittel ein. Bei Immobilienfinan-

zierungen sind ersparte Beträge von 50.000 € oder mehr eher die Regel als die Ausnahme.

 

Daher ist es immer sinnvoll das gebundene Eigenkapital in einer bestehenden Immobilie bei Bedarf einzusetzen bzw. zu "aktivieren". Je höher ihr ( neuer ) Kreditbedarf ist, um so höher ist ihr Vorteil. Durch die Immobilie besitzt die Bank eine ( weitere ) werthaltige Sicherheit. Reicht die Bonität dann aus, gibt es keinen Grund warum das Darlehen nicht ausgereicht werden soll bzw. kann. 


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Wie wird das bestehende Haus als Eigenkapital bei der neuen Baufinanzierung eingesetzt?

Bestehendes Haus als Eigenkapital einsetzen
Bestehendes Haus als Eigenkapital einsetzen

Für Banken und Kreditinstitute ( = Kreditgeber ) ist neben der Bonität des Darlehensnehmers die Wert- haltigkeit des Objektes entscheidend. Als Faustregel gilt: Je höher das ( rechnerische ) Risiko der Bank

um so höher ( teurer ) wird der angebotene Zinssatz sein. Umgekehrt gilt aber auch: erachtet die Bank die Kreditvergabe als nahezu risikolos können Sie sehr günstige Zinskonditionen erhalten. Bei gleicher Investitionssumme ( Immobilienerwerb ) kann der Unterschied schon mal 2 bis 300 € monatlich an

Zinsdifferenz betragen. Gerade bei engen Finanzierungen macht das einen gewaltigen Unterschied bei der Berechnung der Bonität ( Prüfung wie nachhaltig die Rückzahlung des Kredites gesichert ist ). 

Kann der Kreditnehmer seinen Verpflichtungen nicht mehr nach kommen bleibt oft nur ein Verkauf oder die Zwangsversteigerung. Daher ist es immer sinnvoll das vorhandene Eigenkapital in die Finanzierung  mit ein zu bringen. Das gibt auch der Bank einen Spielraum, wenn es mal eng wird. Solche kurzfristigen Engpässe lassen sich dann immer überbrücken. 

Das Haus wird beliehen

Haus beleihen – was bedeutet das?

Beleihung bezeichnet die Absicherung der Geldgeber gegen Kreditausfälle. Eine „Immobilie beleihen“ heißt demzufolge, dass Ihr Eigenheim – ein Haus oder eine Wohnung – als Sicherheit für den Darlehensgeber hinterlegt wird ( entscheidet über die Zinshöhe ). Ihr regelmäßiges Einkommen dient als Gewähr für die laufende Rückzahlung  und entscheidet darüber, ob die Bank den Kredit vergeben darf oder nicht ( Bonitätsprüfung ).

 

Kann der Immobilieneigentümer seinen finanziellen Verpflichtungen dauerhaft nicht nach kommen, kann sich der Kreditgeber an die "Sicherheit" der Immobilie halten. Scheitert z.B. ein freier Verkauf zur Rückzahlung der Kredite, bleibt der Bank als letztes Mittel die Zwangsversteigerung. 

Gerade bei Familien ist es daher wichtig, dass zumindest der "Hauptverdiener" so abgesichert wird, dass 

im Falle seines "Totalausfalles" soviel Kapital zur Verfügung steht, dass die vorhanden Restschulden 

komplett abgedeckt sind. So ist zumindest "garantiert", dass die Immobilie weiter in der "Familie" verbleiben kann.

 

Der Beleihungswert ist der Immobilienwert aus Sicht des Kreditgebers

Um bei einem späteren Wiederverkauf der Immobilie keine Verluste zu machen, muss die Bank Ihre Immobilie bewerten und den sogenannten Beleihungswert ermitteln. Dieser entspricht in der Regel dem aktuellen Verkaufs-/Marktwert, der in der Regel um einen Sicherheitspuffer von 10 % ( Abschlag ) nach

unten angepasst wird. Diesen Wert erhofft sich die Bank bei einem jederzeit notwendigen Verkauf.

 

Auch Immobilienpreise unterliegen Marktschwankungen. Bisher sind die Preise - auch Dank der stark gefallenen Darlehenszinsen - stetig nach oben geklettert. Zeigt der Zinstrend wieder nach oben, kommt es oft zu einem Preisstillstand oder einer Korrektur nach unten. Auch der Zustand der Immobilie beeinflusst den langfristigen Wert oft erheblich. 

Eine Baufinanzierung ist meist auf Zeiträume von 20 bis 35 Jahren ausgelegt. Der ermittelte Beleihungswert muss also über viele Jahre "Bestand" haben, damit sich die Bank nicht "schlechter" stellt. 

 

Umgekehrt bedeutet eine ( Rest-)Kreditsumme über dem Beleihungswert, dass die Bank hierfür keine

Sicherheiten bekommt. Hier entscheidet allein die Bonität darüber, ob die Bank diesen Betrag noch ausreichen kann / darf. Dieses Risiko lässt sich die Bank mit höheren Zinsen vergüten. In den meisten Fällen werden auch die gesicherten Darlehen entsprechend teurer. 

Hieraus entstand der Irrglaube, dass Immobilienfinanzierungen nur mit mindestens 20 % Eigenkapital

möglich sind. Das stimmt so nicht. Es kann heute fast jede Finanzierung so geplant und umgesetzt werden, dass die Zinsen langfristig festgeschrieben werden können und sich der monatliche Aufwand

über viele Jahre hinweg ( ideal bis Finanzierungsende ) konstant gehalten werden kann.

In solchen Fällen steht der Kreditvergabe - auch ohne Eigenkapital - bei ausreichender Bonität nichts im Wege.  

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