Kredit bei Hausbau mit vorhandenem Grundstück

Baufinanzierung mit vorhandenem Grundstück

Baufinanzierung mit vorhandenem Grundstück
Baufinanzierung mit vorhandenem Grundstück

Eine Baufinanzierung mit vorhandenem Grundstück bietet oftmals Vorteile bei dem Weg ins Eigenheim. Ist das Baugrundstück schon teilentschuldet oder sogar schuldenfrei, gilt der

"freie Grundstückswert" bei den Banken als Eigenkapital. Dadurch können bei der Baufinanzierung günstigere  Zinsen vereinbart

werden. Wenn auf das Baugrundstück noch ein Kredit läuft und die Bank im Grundbuch eingetragen ist, dann kann sich das "negativ" auf die Zinsen

auswirken. Eine weitere Bank im Nachrang wird immer höhere Zinsen verlangen. Das weiß auch die Bank im ersten Rang und wird Ihnen dann immer einen höheren Zins anbieten.

 

Unser Tipp: Finanzieren Sie ein Grundstück immer bei der Bank, die Ihnen im Gesamtpaket ( inkl. Neubau ) die besten Konditionen bietet. Wir als Makler können hier aus dem Gesamtmarkt auswählen und haben meist die besseren Konditionen / Lösungen als die ortsansässigen Hausbanken. 

So finanzieren Sie den Neubau richtig bei einem bereits vorhandenen Grundstück

Ein großer Vorteil des vorhandenen Grundstückes ist, dass Sie - in aller Regel - nicht unter Zeitdruck stehen. So haben Sie ausreichend Zeit den Neubau und die Finanzierung zu planen. 

Wichtig: Erwerben Sie das Grundstück z.B. von privat oder von der Kommune und errichten Sie danach die Immobilie, dann unterliegt nur der Kaufpreis des Grundstückes der Grunderwerbsteuer.

"Liefert" der Bauträger das Grundstück gleich mit, dann unterliegen auch die Neubaukosten des Objektes der Grunderwerbsteuer. Da kommen schon mal "Zusatzkosten" von 10 oder 20.000 € hinzu, die Sie aufbringen müssen bzw. einsparen können.

 

Erwerben Sie ein Grundstück "auf Vorrat", dann ist es wichtig zu prüfen, welche Hausgröße und / oder Haustyp darauf errichtet werden kann. Die Daten bekommen Sie bei der Kommune ( Bebauungsplan ). Dort erfahren Sie auch, ob es sich um eine "freie" Bebauung handelt bzw. innerhalb welcher Frist das Grundstück bebaut werden muss ( Bauzwang ). Wird bei Bauzwang die Frist überschritten, kann die Kommune die Rückübertragung des Grundstückes zum Kaufpreis verlangen. Dann haben Sie die Nebenkosten für Kauf ( Notar, Grundbuchamt, Grunderwerbsteuer ) und Rückabwicklung ( Notarkosten und Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank für die Auflösung des Darlehens ) umsonst bezahlt.

 

Soll z.B. ein Niedrigenergiehaus mit Photovoltaikanlage errichtet werden, dann ist es wichtig zu prüfen, ob das Grundstück "passt" oder eine zu hohe Beschattung des Grundstückes / Daches gegeben ist. Nicht immer dürfen störende Bäume entfernt werden! Im Zweifel bei der Kommune nachfragen!


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Tipps für die Baufinanzierung bei einem vorhandenem Grundstück

Bei der Finanzierung eines Neubauvorhabens sind andere Punkte zu beachten als bei der Finanzierung eines Hauskaufs. Bei einer Neubaufinanzierung spielen natürlich alle Punkte eine Rolle, die auch bei anderen Finanzierungsvorhaben wichtig sind: die Auswahl des richtigen Finanzierungsproduktes, die richtige Zinsfestschreibung, die Zinskonditionen usw. Mehr als bei anderen Finanzierungsvorhaben, spielen hier aber auch die Nebenbedingungen und die praktische Abwicklung seitens der Bank eine entscheidende Rolle.  Auf diese Punkte sollten Sie bei der Finanzierung Ihres Neubauvorhabens ganz besonders achten:

1. Unterschied zwischen normalen Baudarlehen und ein Darlehen für Neubau

Herkömmliche Immobilienkredite werden auf einen Schlag komplett ausbezahlt, weil der Darlehensnehmer den Betrag zum Kauf benötigt. Beim Kredit für einen Neubau erfolgt die Auszahlung in geplanten Teilbeträgen nach Baufortschritt.  Die Höhe dieser Teilbeträge richtet sich nach dem Kauf-

vertrag. Dort sind die einzelnen Beträge und die Auszahlvoraussetzungen fixiert. Daher muss darauf geachtet werden, dass  die finanzierende Bank auch mehrere Auszahlungen ( bis 7 ) auch ohne Mehrkosten zulässt. Verzögert sich der Hausbau, werden die Teilbeträge erst später ausbezahlt. Wichtig ist also, dass die Auszahlungsintervalle des Baudarlehens auf den Zahlungsplan des Bauvertrages abgestimmt sind und ein entsprechender Zeitraum für die bereitstellungsfreie Zeit ( z.B. bis 18 Monate ) vereinbart wird. Ansonsten fallen Bereitstellungszinsen für nicht abgerufene Gelder ( z.B. 3 % p.a. ) an. Zu beachten ist auch, dass mit jeder Auszahlung der Gesamtaufwand der Zinsleistungen steigt und somit die Gesamtbelastung aus Zinsaufwand und aktueller Miete zu tragen ist. Daher sind finanzielle Reserven einzubauen, um hier keine finanzielle Überforderung zu erleiden.

2. Voraussetzungen für die Auszahlung

Das günstigste Darlehen nützt Ihnen nichts, wenn das Geld nicht rechtzeitig ausgezahlt wird, um das Grundstück oder die Handwerker zu bezahlen. Und Banken haben oft recht unterschiedliche Bedingungen, um bewilligte Darlehen auch tatsächlich auszuzahlen. Diese Auszahlungsbedingungen müssen zu Ihrem Bauvorhaben passen, denn sonst drohen Baustopp oder eine teure Zwischen-

finanzierung.

Besonders kniffelig sind übrigens Neubauvorhaben, wenn das Baugrundstück noch nicht vermessen und kein eigenes Grundbuch gebildet wurde. Dies hat zur Folge, dass (noch) keine Grundschulden eingetragen werden können. Damit hat die finanzierende Bank keine Sicherheiten und kann nicht auszahlen. Ersatzweise könnte die Auflassungsvormerkung abgetreten werden, was die meisten Banken und Sparkassen aber nicht als Sicherheit akzeptieren. Wird dieser Punkt bei der Finanzierung nicht berücksichtigt, droht richtiger Ärger.

Vor allem die derzeit sehr günstigen Versicherungsgesellschaften haben sehr eigene Vorstellungen darüber, wann und unter welchen Voraussetzungen sie die Darlehen auszahlen. Als Kunde ist damit zu rechnen, dass die finanzierenden Banken ganz genau prüfen, ob die Auszahlungsvoraussetzungen gegeben sind ( Nachweise Baufortschritt .... )

3. Kostenfreie Bereitstellungszeit in die Baufinanzierung einplanen

Eine Besonderheit beim Baukredit ist die kostenfreie Bereitstellungszeit. In dieser Zeitspanne hält die Bank den vereinbarten Betrag ohne weitere Zinskosten für den Kreditnehmer bereit. Der zinsfreie Bereitstellungszeitraum sollte mit dem Zeitraum der geplanten Fertigstellung übereinstimmen. Zeiträume bis 12 Monaten sind in den meisten Fällen zu kurz, so dass dies gesondert vereinbart werden muss. Viele Banken lassen das nicht zu. Daher ist hier ein unabhängiger Vergleich immer wichtig und sinnvoll. Für Sie als Auftraggeber ( Käufer ) der Neubauimmobilie ist dies wichtig, da die Bankzusage vor dem Kauf vorliegen muss. Ein Kauf ohne Bankzusage kann zu Rückabwicklungen und Schadenersatzforderungen führen, die das gesamte Eigenkapital aufbrauchen. Das muss einfach nicht sein! Hier gilt immer Vorsicht vor Eile!  Ist der Vertrag mit der Baufirma abgeschlossen, muss das Geld auch fließen. Mit zunehmender abgerufener Darlehenssumme steigt der Zinsaufwand. Zusätzliche Bereitstellungszinsen oder eine zu früh einsetzende Tilgung erhöht nur die Doppelbelastung aus Miete und Finanzierungsaufwand. Dies gilt es zu planen und entsprechende Reserven in der Rückhand zu haben. Nichts ist schlimmer, wenn ihr Wunschtraum daran scheitert, dass die letzten 10.000 € nicht mehr aufgebracht werden können.

4. Auf die Nebenkosten der Finanzierung achten

Hier sind zwei Fälle zu unterscheiden:

  •  Kauf der Immobilie vom Bauträger. Hier ist die Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis inklusive Grundstück fällig.
  •  Kauf des Grundstückes und Vergabe der Errichtung der Immobilie durch ein Bauunternehmen. Hier fällt die Grunderwerbsteuer nur auf das Grundstück an. Bei den heutigen Baupreisen macht das schnell einen Unterschied von10.000 € ( z.B. Grunderwerbsteuer 3,5 % in Bayern ) oder 20.000 € ( 6,5 % Grunderwerbsteuer z.B im Saarland oder Nordrheinwestfalen ) oder mehr an Mehr-/Minderkosten aus.

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