Wie lange dauert eine Baufinanzierung?

Wie lange dauert eine Baufinanzierung? Diese Laufzeiten sind üblich

Wie lange dauert eine Baufinanzierung?
Wie lange dauert eine Baufinanzierung?

Eine genaue Laufzeit für die Baufinanzierung wird durch die möglichen  Finanzierungsmodelle und dem Bedarf des Kunden bestimmt. Aus dem möglichen / notwendigen monatlichen Aufwand ergibt sich die Höhe der laufenden Tilgung. Bei einer anfänglichen Tilgung von unter 2 % kann die  Laufzeit der Baufinanzierung bis zur vollständigen Rückzahlung des Kredites bis zu 40 Jahren dauern. Durch Sondertilgungen kann dieser Zeitraum deutlich verkürzt werden. Dies ist von Fall zu Fall unterschiedlich. Grundsätzlich gilt: je geringer die mögliche Tilgung ist, um so wichtiger ist, dass die Zinsen langfristig "fixiert" werden, um Zinserhöhungen im Idealfalle

komplett auszuschließen. Denken Sie daran, wenn Sie "locker" eine Zinserhöhung von 3 oder 4 % bezahlen könnten, dann müsste ja jetzt bei den günstigen Zinsen eine Tilgung von 4 bis 6 % möglich sein. Dann könnten Sie ja andere "Modelle" nutzen und wären in unter 20 Jahren mit dem Baudarlehen fertig.

Diese Faktoren beeinflussen die Laufzeit einer Baufinanzierung

Grundsätzlich wird die Laufzeit der Baufinanzierung durch verschiedene Faktoren bestimmt. 

Beginn der Baufinanzierung: Auch wenn es kein muss ist, wollen doch viele Immobilienkäufer spätestens mit Beginn des Ruhestandes die Baudarlehen komplett getilgt haben. Wer also früher seine Immobilie erwirbt, hat entsprechend mehr Zeit zur Rückzahlung. Je näher der Ruhestand kommt, um so höher muss die laufende Tilgung ausfallen. Die voraussichtlichen Renteneinkünfte bestimmen dann, ob und bis zu welcher Höhe des monatlichen Aufwandes mögliche Restdarlehen auch im Ruhestand fortgeführt werden können. 

Höhe des eingesetzten Eigenkapitals: Die Höhe des Kaufpreises mit den Kaufnebenkosten ( Grund-erwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Maklercourtage ) und eventuell anfallende weitere Ausgaben für Modernisierung oder Renovierung des Objektes ergeben den gesamten Finanzierungsbedarf. Der Kreditbedarf errechnet sich dann aus dem Finanzierungsbedarf abzüglich dem eingesetzten Eigenkapital. Der Kreditbedarf wird dann durch den rechnerischen Wert des Objektes ( 10 % Sicher-heitsabschlag sind üblich ) geteilt. Dieser Wert ( = Beleihungsauslauf ) bestimmt die Höhe der Zuschläge auf den "normalen" Zinssatz. Je mehr Eigenkapital eingesetzt werden kann, um so niedriger fallen diese Zinszuschläge aus. Durch die Festsetzung der Zinsen ergibt sich dann zwangsläufig die Höhe der Tilgung bei einem vorgegebenen monatlichen Aufwand.

Dauer der Zinsfestschreibung: je länger ein Baukredit vereinbart wird ( Dauer Zinsfestschreibung 5 bis 30 Jahre möglich ), um so höher ist der Zinssatz ( in Abhängigkeit vom Beleihungsauslauf ). Bei Volltiger-

darlehen ( Zinsfestschreibung = Dauer der Finanzierung ) gibt es Zinsnachlässe. Da im Regelfall ein machbarer monatlicher Aufwand den "Engpass" darstellt, ergibt sich die mögliche Tilgung als Restbetrag ( Monatsaufwand abzüglich Zinsaufwand ). Dies ist dann von besonderer Bedeutung, wenn die Zinsfestschreibung abläuft und ein neuer Zins ( bei vorhandenen Restschulden ) vereinbart werden muss. Da weder Sie noch wir wissen, wie hoch die dann gültigen Zinssätze sind muss dieser Fall auch mitgerechnet werden. Entweder haben Sie Zinssicherungselemente in die Finanzierung mit eingebaut

( garantierter Anschlusszins ) bzw. die Restschulden sind schon so weit getilgt, dass eine deutliche Zinserhöhung "locker" tragbar ist oder Sie müssten von vorn herein eine längere Zinsbindung vereinbaren.

Sondertilgungen: Durch Sondertilgungen sinkt die vorhandene Restschuld. Da der Monatsaufwand konstant bleibt, erhöht die Zinsersparnis auf den Sondertilgungsbeitrag gleichzeitig die Tilgungsleistung.

Dadurch verkürzt sich die Restlaufzeit weiter.

Üblich sind hier 5 % p.a. ( kostenfrei ) aus dem ursprünglichen Kreditbetrag. Höhere Sondertilgungen

können vereinbart werden. Hier sind geringe Zinsaufschläge üblich.

  

1. Art der Baufinanzierung

Hier geht es darum, welche Kreditarten zur Verfügung stehen. 

Annuitätendarlehen: Beim Annuitätendarlehen reduziert die Tilgungsleistung den vorhandenen Baukredit. Da die Restschuld ( laufend ) sinkt, reduziert sich auch der Zinsaufwand, so dass die Tilgung sich entsprechend erhöht ( = Zinseszinseffekt bei konstantem Finanzierungsaufwand ). Bei Ablauf der Zinsbindung ist ein neuer Zinssatz zu vereinbaren. Die neue Rate wird meist berechnet aus Ursprungsdarlehen mal ( neuem Zinssatz plus ursprünglicher Tilgungssatz ). Steigt der Zins an, steigt auch die Rate der Anschlussfinanzierung ( muss finanziell machbar sein!! ). Die Banken sind verpflichtet, dies mit einem Zinssatz von 5 oder 6 % durchzurechnen. Erst wenn der dann errechnet Aufwand im Rahmen der Bonitätsberechnung liegt, darf die Finanzierung begleitet werden.

Endfällige Darlehen:  Für diese Darlehen wird während der Zinsfestschreibung nur der Zins bezahlt. Die Tilgungsleistung wird einem separaten Vertrag zugeführt. Am Ende der Darlehenslaufzeit wird dann

das Darlehen durch diesen Vertrag komplett getilgt. Üblich ist derzeit die sogenannte "Tilgungsaussetzung" mit Bausparvertrag. Vorteil hier ist, dass hier nur das Mindestguthaben angespart werden muss und das Bauspardarlehen als Anschlussfinanzierung zur Verfügung steht. Modelle mit

Lebens- oder Rentenversicherungen werden derzeit kaum vereinbart. Aber Achtung: der dann planmäßige Aufwand muss für den Kreditnehmer tragbar sein!!

 


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2. Höhe der Darlehenssumme bei der Baufinanzierung

Der Beleihungsauslauf ( Darlehenshöhe zu rechnerischem Objektwert ) bestimmt - neben der Dauer der Zinsfestschreibung - die Höhe des Zinssatzes. Bei einer konstanten monatlichen Rate ergibt sich die Tilgungsleistung als Restbetrag. Je höher also die Tilgung ist, um so kürzer ist die Finanzierungsdauer.

Bei einer Darlehenssumme von 200.000 € macht der Zinssatz einen Unterschied. So verbleiben bei einer monatlichen Rate von 800 € ( 2 % Zins = 333,33 € ) 467,67 € für die Tilgung. Bei einem Zinssatz von 4 %

( 666,67 € Zinsen ) nur 133,33 € für die Tilgung ( = 0,8 % ) übrig. Da die Banken Mindesttilgungen von ca. 1,5 bis 2 % verlangen müsste hier der  monatliche Aufwand erhöht werden ( 1,5 % Tilgung = 916,67 € ).

 

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