Wann kann ich meine Baufinanzierung umschulden

Umschuldung der Baufinanzierung - So klappt die neue Finanzierung

Baufinanzierung umschulden und günstigere Zinsen sichern
Baufinanzierung umschulden und günstigere Zinsen sichern

Umschuldung ( Prolongation ) bei einer  Baufinanzierung ist immer dann erforderlich, wenn die Zinsfestschreibung endet und kein fixierter Anschlussvertrag vorhanden ist. Darüber hinaus gibt es ein gesetzliches Sonderkündigungs-

recht bei Zinsfestschreibungen von über 10 Jahren. Hier können Sie immer kündigen, wenn die schon zurückgelegte Finanzierungsdauer länger als 10 Jahre ist. Kündigungsfrist 6 Monate, so dass Sie frühestens nach 10 Jahren und 6 Monaten nach der letzten Auszahlung aus dem Darlehen "aussteigen" können. Dies ist nur sinnvoll, wenn der "neue Zins" unterhalb des bisherigen Zinssatzes liegt. 

In allen anderen Fällen kann die Umschuldung der bestehenden Baufinanzierung über ein Forwarddarlehen abgedeckt werden. Dies bedeutet, dass im heute ein neuer Darlehnsvertrag für den Zeitpunkt des Ablaufes der Zinsfestschreibung abgeschlossen wird. Dies kann mit bis zu 60 Monaten

Vorlauf erfolgen. Allerdings werden hier meist Zinszuschläge von 0,01 bis 0,02% je Vorlaufmonat auf die aktuellen Zinsen aufgeschlagen ( die ersten 6 Monate meist ohne Berechnung ). Das bietet sich immer dann an, wenn mit ( deutlich ) steigenden Zinsen gerechnet wird. 

Möglichkeiten um die Baufinanzierung zu einem neuen Kreditgeber umzuschulden

1. Möglichkeit - Ablauf der Sollzinsbindung: Im Darlehensvertrag ist die Dauer der Zinsfestschreibung festgehalten ( 5 bis 30 Jahre ). Bleibt eine Restschuld übrig, benötigen die Darlehensnehmer eine

Anschlussfinanzierung.

 

Der bequemste Weg ist, die bereits bestehende Baufinanzierung bei der jetzigen Bank zu verlängern

( Prolongation ). Wird jedoch zu einer anderen Bank umgeschuldet, dann ergeben sich im Regelfall günstigere Zinskonditionen. Die "neue Bank" wertet das Objekt zum aktuellen Marktpreis ein ( höher als der Kaufpreis ) und durch die wesentlich niedrigere Restschuld errechnet sich ein besserer Beleihungsauslauf. Daher wird für solche Neukunden mit geringem Risiko eine "andere Kalkulation"

zu Grunde gelegt. Da können schon mal Unterschiede von 0,5 % Zins p.a. vorkommen, die bei einem

neuem Kreditinstitut weniger bezahlt werden müssen ( bei 200.000 € Darlehen rund 80 € monatliche Zinsersparnis ). Daher sollten Sie zumindest ein Vergleichsangebot ein holen und die Baufinanzierung umschulden. Wenn dann ihre Hausbank im Nachhinein auf die Kreditnehmer "Druck" ausübt und

Konditionsmäßig gleich zieht, sollten Sie sich fragen, warum die Bank nicht vorher ein besseres Angebot gemacht hat ( der Dumme zahlt schon mehr ??? ). Dann sollte durchaus ein Bankwechsel ins Auge gefasst werden.  

 

2. Möglichkeit - Nach 10 Jahren Laufzeit Kündigungsrecht: Der zweite Zeitpunkt ist gekommen, wenn Ihre aktuelle Zinsbindung schon länger als 10 Jahre läuft. Der Gesetzgeber legt in §489 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) fest, dass Immobilienkredite immer nach Ablauf von 10 Jahren mit einer sechsmonatigen Kündigungsfrist - kostenfrei - gekündigt werden können. Hier beginnt die Frist ab der letzten Auszahlung aus dem Darlehen zu laufen ( nicht Beginn des Darlehensvertrages!! ). Wenn Sie eine Zinsbindung von beispielsweise 20 Jahre vereinbart haben, dann können Sie dieses gesetzliche Recht

( jederzeit ) nutzen. Die Bank darf Ihnen dann keine Kosten in Form einer  Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellen und muss Sie aus dem Darlehensvertrag entlassen.

Sinnvoll ist dies jedoch nur, wenn der Anschlusszins günstiger ist als der bisherige Zinssatz.


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Wann ist eine Umschuldung der aktuellen Baufinanzierung sinnvoll?

Die aktuell niedrigen Zinsen in 2020 bieten für ablaufende Baufinanzierungen ( Ende der Zinsfest-

schreibung ) viele Möglichkeiten zur Umschuldung an. Grundsätzlich gilt: Ist das Zinsniveau seit der ersten Baufinanzierung (stark) gefallen, ist eine Umschuldung zu den jetzt günstigeren Konditionen in jedem Falle sinnvoll. Mit Vergleichsangeboten können Sie prüfen, ob ihre "Hausbank" ihnen erhöhte Konditionen für die Verlängerung der Darlehen ( Prolongation ) angeboten hat. Da sind schon mal Zinsunterschiede von über 1.000 € pro Jahr möglich. Das Argument der zusätzlichen Kosten für das

Grundbuch wird von den Banken immer herausgestellt. Oft fallen nur "Schreibgebühren" an, die innerhalb weniger Monate durch die Zinsersparnis wieder ausgeglichen werden.

 

Bei zukünftig ablaufenden Darlehnsverträgen haben Sie grundsätzlich zwei Möglichkeiten.

Ablöse mit Vorfälligkeit: hier muss die Bank zustimmen und darf ihren Zinsschaden als Vorfälligkeits-

entschädigung dem Kreditnehmer in Rechnung stellen. Bei den aktuell ( negativen ) Anlagezinsen, wird oft versucht mehr als den vereinbarten Zins über die Restlaufzeit einzufordern. Daher lohnt sich dieser Weg in aller Regel nicht.

Ablöse mit Forwarddarlehen: Hier schließt der Kreditnehmer einen neuen Darlehensvertrag über die

zu erwartende Restschuld zum Ende der Zinsfestschreibung ab ( Vorlaufzeit bis zu 60 Monaten ). Diese Variante ist immer dann sinnvoll, wenn mit steigenden Darlehenszinsen  gerechnet wird. Bei Ende des

( alten ) Kreditvertrages löst das Forwarddarlehen die Restschuld komplett ab. Hier gilt der vereinbarte

Darlehenszins unabhängig davon ob das aktuelle Zinsniveau höher oder tiefer liegt.

Die Kreditinstitute versuchen diese "Zinserhöhungen" einzupreisen und verlangen daher einen Zinsaufschlag ( 0,01 bis 0,02 % je Vorlaufmonat - die ersten 6 Monate ohne Aufschlag ). So muss der 

Kreditnehmer abwägen, ob sich ein Forwarddarlehen jetzt rechnet oder ob er ohne "Risiko" noch zuwarten kann, weil sich die aktuellen Zinsen ( noch ) nicht nach oben bewegen. Beginnen die Zinsen dann zu steigen ist der Zinssatz meist höher. Durch den Wegfall der "Zinsaufschläge" ( weniger Restmonate ) hält sich das aber in Grenzen. Nur beginnt die Notenbank einmal mit Zinserhöhungen, dann ist die nächste nicht mehr weit entfernt. Dann ist der richtige Zeitpunkt die Baufinanzierung mit Forwarddarlehen abzusichern.

 

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