Baufinanzierung für Dummies - Wir zeigen Ihnen auf, auf was Sie alles achten sollten

Baufinanzierung für Dummies: So finanzieren Sie richtig!
Baufinanzierung für Dummies: So finanzieren Sie richtig!

Eine große Wohnküche oder ein Garten? Beim Eigenheim kann so ziemlich alles erfüllt werden was vorstellbar ist. Vielleich denken Sie jetzt gerade an den Kauf oder Neubau ihres Eigenheimes? Raus aus der Miete und rein in die eigenen vier Wände!  Im nachfolgenden Artikel zeigen wir Ihnen auf wie eine Baufinanzierung aufgebaut ist und erklären ganz einfach, was zu beachten ist. Baufinanzierung für Dummies zeigt die wichtigsten Punkte auf.

Baufinanzierung für Dummies - Vom Traum bis zum Einzug

Vielleicht erkennen Sie sich in folgender Situation wieder: Freunde oder Bekannte besitzen seit einiger Zeit ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung und sind ganz stolz auf die gewonnene Freiheit / Unabhängigkeit. Keine Angst mehr vor Kündigung durch den Vermieter oder ständige Verbote betreffend Gartennutzung oder Tierhaltung.

Wie ist das möglich? Ganz einfach mit der richtigen Baufinanzierung. Idealerweise mit konstanten Monatsraten und fixen Zinsen bis zum Ende der Finanzierung.  

Natürlich ist zu Beginn der Aufwand an Zins und Tilgung höher als die bisherige Miete. Werden jedoch die zukünftigen ( steigenden ) Mieten zusammengerechnet wird schnell klar, dass Sie in jedem Falle

die Immobilie ( Haus oder Wohnung ) vollständig bezahlen. Es gibt nur einen Unterschied. Die Immobilie gehört nun Ihnen oder ihrem Vermieter.

Wenn auch Sie keine Immobilie verschenken wollen, bleibt Ihnen nur der Weg zum Wohneigentum.

Passt ihr Traumobjekt zu ihrem Budget sollten für Sie drei Eckpfeiler die Finanzierung bestimmen.

* lange Zinsfestschreibung ( auch 15 bis 30 Jahre möglich )

* konstanter Monatsaufwand

* möglichst geringe Rate plus flexible und kostenfreie Sondertilgungen. Das ist viel leichter ( steigende

   Einkommen ! ) als mit einem zu hohen Aufwand zu beginnen und danach die Tilgung herabzusetzen.

   Dass die Bank da mit spielt ist nicht garantiert. Nicht umsonst kommt es zu Zwangsversteigerungen.

 

Lassen Sie sich nicht irritieren von Aussagen wie "das schaffen Sie nicht". Wir haben schon oft die Erfahrung gemacht, dass vieles geht, was vorher nicht möglich schien.

Wenn wir dann gefragt werden, wie wir das gemacht haben …… dann können wir nur sagen ...

wir haben die Finanzierung ( oft mehrmals ) geplant und gerechnet bis einen tragbare Lösung möglich

war. Auch dieser Weg steht ihnen offen. 

Wann lohnt sich der Kauf einer Immobilie?

Folgende Punkte zeigen auf warum der Kauf einer Immobilie so sinnvoll ist:

  • Mit einer Immobilie sorgen Sie für das Alter vor (zusätzliche Altersvorsorge)
  • Vermögensaufbau
  • Freiheit in den eigenen vier Wänden
  • Inflationsgeschützt

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Schauen Sie beim Immobilienkauf genau hin

Auf Deutschlands großen Immobilienportalen finden sich tausende Immobilien. Wenn Sie hier ein passendes Objekt gefunden haben, prüfen Sie, ob und wann hier eventuelle Renovierungen / Modernisierungen anstehen. Sobald Sie ein Objekt zum Kauf gefunden haben, beauftragen Sie einen Experten, der vom Keller bis in das Dachgeschoss alles überprüft. Denn umso besser Sie ihr neues Eigenheim kennen lernen, umso mehr Verhandlungsspielraum gibt es dann in der heißen Phase. Das muss Ihnen einfach die paar Euros wert sein.

Den richtigen Partner für die Baufinanzierung finden - Konditionen vergleichen

Bei der Immobilienfinanzierung gehen die meisten Menschen zuerst zu ihrer Hausbank. Das diese Idee nicht immer die Beste ist, zeigen uns die vorgelegten Angebote der letzten 30 Jahre. Oftmals wird mit einem günstigen Zins bei 5 oder 10 Jahren Zinsfestschreibung geworben. Fatal ist, wenn die Bank dann

mit identischem Zins bis zum Finanzierungsende weiterrechnet. Was nützen Ihnen die heutigen Top-

zinsen, wenn Sie in 10 Jahren die dann aktuellen Zinsen ( 5, 6 % oder höher ) nicht mehr bezahlen

können? Dann ist ihr Wohneigentum in höchster "Verlustgefahr".

Daher sichern Sie sich einfach mit einer langen Zinsfestschreibung ab. Die Zinsaufschläge sind derzeit

relativ gering. Somit haben Sie lange Zeit die Darlehen zu tilgen. Über kostenfreie Sonderzahlungen 

können Sie die Finanzdauer jederzeit verkürzen.

Im Idealfall endet die Finanzierung vor Rentenbeginn, so dass Sie dann tatsächlich mietfrei wohnen.

 

Bevor Sie sich für ein Darlehensangebot einer Bank entscheiden, prüfen Sie folgende Punkte:

 

* Bezahlbare und konstante monatliche Rate?

   Wie würde sich die Monatsrate ändern, wenn nach Ende der Zinsfestschreibung bei gleicher

   Tilgungsleistung der neue Zins auf 5  oder 6 % ansteigt? 

   Lassen sie sich das mal ausrechnen - da fallen ihnen dann die "Augen raus".

* Kostenfreie Sondertilgung pro Jahr möglich?

* Dauer der Zinsfestschreibung und fixer Anschlusszins?

* Sind Förderungen vom Staat berücksichtigt wie z.B. Kredite der KfW?

* Sind die Kaufnebenkosten und eventuell notwendige Modernisierungen in das Wohneigentum in die

   Gesamtfinanzierung mit eingerechnet?

   Es gibt nichts schlimmeres als an die Belastungsgrenzen zu gehen, um danach festzustellen, dass

   30 oder 50.000 € an Krediten fehlen. 

 

Daher unser Rat: sorgfältig den notwendigen Rahmen berechnen und darauf die für Sie tragbare Finanzierung abstimmen. 

Was nützt Ihnen die tollste Kondition, wenn Sie dazu verpflichtet sind 6 oder 8 % an jährlicher Tilgung

zu leisten - aber nur maximal 2 % leisten können? Da ist die Immobilie dann ganz schnell wieder weg.

 

Schritt für Schritt ins Eigenheim

1. Die richtige Finanzierung

Sie haben Ihre Wunschimmobilie oder ein Unternehmen für den Hausbau gefunden. Es gibt viele Anbieter von Baufinanzierungen auf dem Markt. Vergleichen Sie die Angebote. Beachten Sie dabei: Der Kauf einer Immobilie ist Vertrauenssache. Es geht um eine Menge Geld. Deshalb sollte alles stimmen – die Konditionen, die faire Beratung und das individuelle Angebot.

2. Planungsphase

Welcher Haustyp kommt für Sie infrage? Massivhaus oder lieber ein Fertighaus? Vom Reihenhaus übers Kettenhaus bis hin zum Doppel- und Einfamilienhaus: Wenn Sie ein bereits erbautes Haus suchen, können Sie zwischen einer Reihe verschiedener Haustypen wählen. Welches Haus für Sie infrage kommt, hängt von Ihrem Budget und Ihrem individuellen Lebensstil ab.

Anschließend planen Sie die Baufinanzierung auf ihren Bedarf hin.

3.Welches Gebäude soll es werden?

Wird ein bestehendes Gebäude gekauft oder soll ein Neubau errichet werden? Wer nicht in Eigenleistung bauen möchte, hat die Wahl zwischen Bauunternehmer, Bauträger und Architekt. Alle Baupartner begleiten den Weg ins neue Zuhause auf unterschiedliche Weise.

Holen Sie sich auch hier Kostenvoranschläge ein.

4. Der Immobilienkaufvertrag

Wenn durch die Besichtigungstermine ein passendes Haus gefunden wurde und eine Einigug über den Kaufpreis auch festgelegt ist, erfolgt der Notartermin. In der Regel wählt der Käufer den Notar aus. Der Vertragsentwurf muss beiden Parteien mindestens 14 Tage vor Protokollierungstermin vorliegen, um ausreichend Zeit für die Prüfung zu haben. Beim Notar müssen sich alle Beteiligten mit einem Lichtbildausweis ausweisen. Der Notar liest den Kaufvertrag vor, der anschließend unterschrieben wird. Im Vorfeld hat der Notar im Grundbuch geprüft, ob alle Angaben zum Objekt korrekt sind. Der Vertrag erhält auch einen Auflassungsvermerk, welcher den Eigentumsübergang regelt.

 

Im nächsten Schritt sollte der Erwerber die Grunderwerbsteuer sehr zeitnah bezahlen. Ohne Zahlungsnachweis wird das Grundbuchamt nicht aktiv werden. Liegt der Zahlungsnachweis vor, erfolgt die Auflassungsvormerkung, das heißt, das Grundbuch wird gesperrt bis zum endgültigen Eintrag des Erwebers als neuer Besitzer.  Der Notar erhält auch die Vollmacht, später im Grundbuch eine Belastung, die Grundschuld, eintragen zu dürfen

5.Der Kreditvertrag mit der Bank

Der Bank muss zur Prüfung des Darlehensgesuchs ein kompletter Finanzierungsplan vorliegen. Dieser beinhaltet neben den Eckdaten des Darlehens über Höhe und der monatlichen Zahlung also Zins+Tilgung auch die Eigenkapitalnachweise der Käufer, den Kaufvertrag, die Daten zum Objekt und Unterlagen wie Grundbuchauszüge und Katasterunterlagen sowie der Gebäudeversicherungsnachweis.

 

Erweist sich das gesamte Finanzierungskonzept als stimmig, kommt es unter Berücksichtigung der Verbraucherschutzrichtlinien zum Darlehensvertrag. Dieser enthält auch den Hinweis, bis zu welchem Datum der Betrag an den Verkäufer oder auf das Notaranderkonto gezahlt sein muss. Die Bank überweist den Darlehensbetrag erst, wenn die Auflassungsvormerkung eingetragen ist und der Verzicht der Gemeinde auf ein Vorkaufsrecht vorliegt. Gegenstand des Kreditvertrages ist auch die Grundschuldbestellungsurkunde und die Sicherungszweckerklärung. Mit Vorlage der Grundschuldbestellungsurkunde kann jetzt vom Notar die Grundschuld im Grundbuch eingetragen werden lassen. Die Bank erwirbt mit der Grundschuldbestellungsurkunde ein Pfandrecht an dem Grundstück. Sobald der Käufer als Eigentümer eingetragen ist, folgt die Löschung der Auflassungsvormerkung – die Immobilie befindet sich jetzt endgültig in seinem Besitz.

Diese Versicherungen sind bei einem Haus wichtig

Bei einem Neubau sind folgende Absicherungen wichtig:

 

Bauherrenhaftpflicht: Schon im normalen Alltag ist die Haftpflichtversicherung die wichtigste Versicherung überhaupt. Das gilt erst recht beim Bauen, wo durch die Baustelle selbst und die Arbeiten am Haus das Unfallrisiko erheblich steigt. Verantwortlich für die Sicherheit ist der Bauherr. Eine Haftpflichtversicherung kann die hohen Kosten abdecken, die bei Unfällen auf der Baustelle entstehen können.

 

Bauleistungsversicherung: Sie sichert Schäden ab, die während des Bauvorhabens am Rohbau auftreten können, etwa durch Sturm, Frost oder Hochwasser. Auch Diebstahl an bereits eingebauten Bauteilen ist hierüber versichert.

 

Feuerrohbauversicherung: Sie sichert das Brandrisiko ab und geht nach Fertigstellung des Hauses in der Regel nahtlos in eine Wohngebäudeversicherung über.

 

Bauhelferversicherung: Die Bauherrenhaftpflicht deckt nur Bauarbeiten ab, die von Fachleuten ausgeführt werden. Wer aber in eigener Regie mit Freunden oder Familienmitgliedern baut, muss zusätzlich eine Bauhelferversicherung abschließen, die eventuelle Schadensersatzansprüche

übernimmt. Wichtig: Die Helfer müssen auch bei der örtlichen Baugenossenschaft angemeldet werden, selbst wenn sie keinen Lohn bekommen. Sonst drohen Bußgelder.

 

Baufertigstellungsversicherung: Der Schaden, der Bauherren durch eine Pleite des Bauunternehmens oder Bauträgers vor Fertigstellung des Hauses entstehen kann, ist enorm. Ihm kann mit einer Baufertigstellungsversicherung vorgebeugt werden. Sie muss vom Bauunternehmer abgeschlossen werden, die Kosten dafür bezahlt aber meist der Bauherr selbst. Da Versicherungen ein Unternehmen gründlich prüfen, bevor sie es versichern, ist eine solche Police ein gutes Zeichen für die Bonität.

 

Die Versicherungen nach dem Einzug

 

Haftpflichtversicherung: Hausbesitzer brauchen zusätzlichen Schutz, der sie zum Beispiel von Schadensersatz freihält, wenn andere Menschen in ihrem Haus oder auf ihrem Grundstück zu Schaden kommen. Das gilt zum Beispiel auch für Unfälle, die auf vereisten Gehwegen vor dem Grundstück passieren.

 

Wohngebäudeversicherung: Sie deckt Schäden ab, die durch Feuer, Leitungswasser, Sturm, Hagel oder 

Elementarschadenversicherung: Sie kann Teil der Wohngebäudeversicherung sein, muss es aber nicht. Die Gefahren wie Überschwemmungen, Lawinen oder Erdrutsch können hier abgesichert werden.

 

Risikolebensversicherung: Die Hausfinanzierung ruht immer auf dem Einkommen mindestens eines, manchmal beider Partner, die das Haus für sich bauen. Stirbt einer, kann aus diesem schmerzlichen Erlebnis auch eine finanzielle Not werden. Hier kann die Auszahlung einer Risikolebensversicherung das ausfallende Einkommen ausgleichen.

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